L’Ouzbékistan veut mettre fin aux dérives de la construction immobilière financée par les acquéreurs. Un nouveau projet de loi adopté par les députés prévoit de sécuriser les paiements, de renforcer les contrôles bancaires et de sanctionner les promoteurs qui collectent illégalement des fonds. Une réforme majeure pour le logement, mais dont certaines dispositions suscitent déjà des interrogations.
Construction de logements en Ouzbékistan : ce que change la nouvelle loi
Le 10 novembre 2026, la Chambre législative du parlement ouzbek a adopté en deuxième et troisième lectures un projet de loi encadrant la construction participative de logements et d’autres biens immobiliers. Le texte a recueilli 110 voix favorables, deux oppositions et six abstentions en deuxième lecture, puis 111 voix pour, deux contre et quatre abstentions en troisième lecture.
Le document doit désormais être examiné par le Sénat, puis signé par le président Shavkat Mirziyoyev et officiellement publié avant d’entrer en vigueur. Ses nouvelles dispositions ne sont donc pas encore applicables. L’ambition est néanmoins clairement affichée : protéger l’argent des ménages qui achètent leur appartement avant son achèvement, mieux encadrer les promoteurs et limiter les risques d’interruption des chantiers.
Pourquoi l’Ouzbékistan réforme la construction de logements
Le marché immobilier ouzbek connaît une expansion rapide. La multiplication des programmes résidentiels accompagne la transformation urbaine du pays, mais elle expose également les particuliers à des risques financiers importants. L’achat d’un logement sur plan suppose en effet de confier une partie de son épargne à une entreprise dont la capacité à terminer les travaux n’est pas toujours garantie. « Au cours des dix dernières années, plus de 10.000 immeubles collectifs ont été construits », a fait savoir le député Shokirjon Akhmedov. Le parlementaire a également mis en avant une progression considérable de l’activité immobilière par rapport à 2017.
Cette croissance se retrouve dans les superficies construites. Le volume des opérations immobilières réalisées avec la participation financière des acquéreurs a été multiplié par 2,5 au cours des dernières années, dépassant 11 millions de mètres carrés en 2025. Derrière ce développement, les difficultés se sont accumulées. Les dommages imputés aux projets de construction problématiques auraient atteint 668 milliards de soums en 2025, soit environ 49,7 millions d’euros. Près de 3.000 acquéreurs auraient été concernés.
Les pratiques contractuelles constituent une autre source d’inquiétude. Le Comité ouzbek de développement de la concurrence et de protection des consommateurs a examiné les contrats proposés par 132 entreprises de construction, réparties dans 12 régions. L’organisme avait reçu plus de 1.700 plaintes entre janvier et septembre 2026, principalement liées à la qualité des travaux et aux retards de livraison.
Les résultats de cette enquête illustrent les faiblesses du secteur. Dans 77,3% des contrats étudiés, le délai de remboursement en cas de résiliation était absent ou formulé de manière irrégulière. Par ailleurs, 63,6% ne prévoyaient aucune période de garantie après réception du logement et 59,1% comportaient des clauses rédigées exclusivement dans l’intérêt du promoteur.
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Les contrôleurs ont également constaté que 54,5% des contrats ne fixaient aucune obligation de réparation des défauts pendant la période de garantie. Dans 50,8% des cas, aucune pénalité n’était prévue à la charge du promoteur en cas de retard. Enfin, 33,3% ne mentionnaient pas de date précise de livraison. Certaines entreprises imposaient même des retenues comprises entre 4 et 15% des sommes versées lorsque l’acheteur souhaitait résilier son contrat. D’autres conditionnaient le remboursement à la revente de l’appartement ou s’autorisaient à augmenter unilatéralement son prix. À la suite des plaintes examinées pendant les neuf premiers mois de l’année, le Comité a obtenu des recalculs financiers en faveur des consommateurs représentant environ 14,5 milliards de soums, l’équivalent de 1,08 million d’euros.
Ces constats expliquent la volonté des autorités de ne plus laisser les relations entre promoteurs et acquéreurs dépendre principalement des conditions imposées par les entreprises. Le nouveau cadre entend instaurer des garanties financières, contractuelles et administratives dès le lancement des programmes immobiliers.
Logement en Ouzbékistan : comment fonctionneront les comptes séquestres
Le changement central repose sur les comptes séquestres bancaires. Dans ce dispositif, l’acheteur d’un appartement en construction ne verse plus directement ses paiements à la société immobilière. L’argent est conservé sur un compte spécifique auprès d’une banque agréée et ne peut être remis au promoteur qu’après l’achèvement du projet et la satisfaction des conditions prévues, notamment la mise en service du bâtiment.
« En termes simples, les acquéreurs ne versent pas leur argent directement au promoteur, mais sur des comptes spéciaux ouverts dans une banque. La banque contrôle l’ensemble du processus de construction et le promoteur ne pourra recevoir ces fonds qu’après l’achèvement des travaux et la remise du logement à l’acheteur », a expliqué le député Shokirjon Akhmedov.
Le principe consiste à séparer les fonds des acquéreurs de la trésorerie librement disponible des entreprises. Un promoteur ne pourra donc plus compter directement sur ces versements pour couvrir ses dépenses courantes. Il devra disposer d’un financement propre au projet, notamment sous forme de crédits bancaires, pendant que les paiements des acheteurs resteront affectés au mécanisme de séquestre.
Le système n’est toutefois pas entièrement nouveau. Son introduction progressive avait déjà été prévue par un décret présidentiel du 27 janvier 2025. L’utilisation des comptes séquestres était volontaire entre le 1er juillet et le 31 décembre 2025, avant un passage à un régime obligatoire prévu à compter du 1er janvier 2026. La réforme votée au Parlement vise ainsi à consolider et compléter un mécanisme déjà engagé.
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Les premiers résultats sont tangibles. En Ouzbékistan, 251 ensembles résidentiels sont actuellement réalisés avec des fonds collectés par l’intermédiaire de comptes séquestres. Plus de 5.000 contrats de participation ont été conclus dans ce cadre.
Le futur cadre juridique impose également plusieurs conditions aux promoteurs. Avant de solliciter l’épargne des particuliers, une entreprise devra satisfaire aux critères réglementaires, s’inscrire au système national d’information unifié, conclure un accord général avec une banque autorisée et publier une déclaration détaillée de son projet.
Ce système d’information doit améliorer la transparence. Les futurs propriétaires pourront consulter les renseignements relatifs à l’entreprise, à l’immeuble et à l’avancement des travaux. La réforme doit ainsi faciliter la vérification des informations essentielles avant tout engagement financier.
Une protection supplémentaire concerne les contrats. Ceux-ci devront être authentifiés par un notaire et faire l’objet d’un enregistrement officiel. La même exigence s’appliquera aux modifications et aux avenants, afin d’empêcher les changements informels des conditions initialement acceptées. L’objectif est notamment de limiter les ventes multiples d’un appartement à plusieurs acquéreurs.
La publicité immobilière sera également encadrée. Une entreprise ne pourra promouvoir un ensemble résidentiel en construction, ni les appartements qui le composent, avant l’enregistrement réglementaire de sa déclaration de projet dans le système d’information unifié.
Enfin, les personnes dont l’argent aurait été collecté en violation de la loi pourront exiger la restitution des versements effectués ainsi que des intérêts correspondant à leur utilisation.
Construction de logements : le débat sur les 70% de financement bancaire
Si les mécanismes de protection des acquéreurs recueillent un large soutien, leur financement soulève des interrogations. L’article 41 du projet prévoit qu’au moins 70% du coût des travaux soient couverts par un financement bancaire de projet, tandis que la part des fonds propres du promoteur ne pourra pas dépasser 30%.
Les autorités présentent cette répartition comme une garantie de stabilité. En confiant aux établissements financiers une place prépondérante, elles souhaitent renforcer la surveillance des dépenses, la viabilité des programmes et les possibilités de poursuivre les travaux lorsqu’une entreprise rencontre des difficultés.
Cette orientation a pourtant suscité une opposition au sein de la Chambre législative. Plusieurs députés ont estimé qu’elle risquait de pénaliser les sociétés disposant de ressources financières suffisantes pour construire sans recourir massivement à l’emprunt. « Nous obligeons désormais, dans les faits, un entrepreneur à emprunter pour financer au moins 70% de la construction. Mais s’il dispose de son propre argent et peut construire l’immeuble à ses frais, où est le problème ? », a demandé le député Saïdullo Azimov lors des débats du 10 novembre 2026.
Le parlementaire a notamment relevé qu’une entreprise pourrait être contrainte de solliciter un crédit alors même qu’elle possède les capitaux nécessaires. Cette obligation entraînerait des charges d’intérêts, pourrait imposer des garanties supplémentaires et exposerait les promoteurs à un refus bancaire.
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La question est sensible dans un secteur où le crédit représente déjà un coût élevé. Les prêts ordinaires accordés aux promoteurs affichent des taux moyens de 21 à 22% par an. Les autorités soutiennent toutefois que la présence des fonds des acquéreurs sur les comptes séquestres pourrait permettre aux banques de proposer des conditions plus favorables dans le cadre du financement de projet.
Cette évolution pourrait néanmoins affecter le prix final des appartements. Le risque avait été reconnu dès les discussions parlementaires précédentes. « Oui, à l’avenir, les prix des logements augmenteront. Mais si un citoyen ne reçoit pas son appartement, il pourra se rendre tranquillement à la banque et récupérer son argent », avait déclaré Jamshid Mirzaev, responsable au ministère de la Justice. Il s’agit d’une prévision, et non d’une hausse de prix déjà constatée.
Pour les défenseurs de la réforme, l’implication des banques présente aussi un avantage en cas de défaillance du constructeur. Lorsqu’un établissement financier joue un rôle majeur dans le financement, il peut plus facilement intervenir pour organiser la poursuite d’un chantier, notamment en favorisant son transfert à une autre entreprise. « Selon nos calculs, ce mécanisme permettra de gagner environ cinq à six mois », a indiqué un représentant de la Banque centrale. Cette estimation porte sur le temps nécessaire pour traiter les difficultés d’un programme immobilier, notamment lorsque plusieurs créanciers doivent s’entendre.
Un point reste néanmoins controversé. Que se passera-t-il lorsqu’une société ayant déjà signé un contrat de participation avec un acheteur se verra refuser un prêt bancaire, alors qu’elle dispose encore de fonds propres ? Les représentants des autorités n’ont pas apporté de réponse suffisamment précise à cette situation pendant la séance.
Les restrictions de financement ne concerneront cependant pas les entreprises réalisant leurs programmes entièrement avec leurs propres ressources, sans collecter de fonds auprès d’acquéreurs dans le cadre de contrats de participation. Cette distinction a été confirmée pendant les discussions parlementaires.
Protection des acheteurs : les nouvelles obligations pour le logement en Ouzbékistan
Au-delà du financement, le projet introduit une série de mesures destinées à limiter les litiges et à accélérer les interventions sur les programmes immobiliers défaillants. La première concerne les retards de livraison. Lorsqu’un promoteur dépassera le délai contractuel, il ne sera plus nécessaire d’attendre six mois supplémentaires avant de reconnaître officiellement le caractère problématique du chantier. Cette modification vise à permettre une réaction plus rapide des autorités et des acteurs financiers.
Les promoteurs ne pourront pas non plus obtenir le retrait de leur projet du registre des constructions problématiques en se contentant de verser une compensation. Ils devront également remédier aux irrégularités constatées. Le texte prévoit, dans certaines circonstances, la possibilité de remplacer l’entreprise responsable ou la banque agréée afin de préserver la continuité du financement.
Les parlementaires ont aussi revu les dispositions concernant la superficie réelle des appartements. Une règle autorisant un écart de 5% entre la surface contractuelle et la surface effectivement livrée a été retirée de l’article 34. Cette suppression répond aux réclamations de personnes ayant reçu des logements dont les dimensions ne correspondaient pas à celles promises.
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Le projet comporte également un volet pénal. Un nouvel article 188-2 du Code pénal doit sanctionner la collecte illégale de fonds destinés à la construction participative. Particularité importante : la responsabilité pénale pourra être engagée sans qu’il soit nécessaire de démontrer qu’un préjudice matériel a déjà été subi, selon les explications du premier vice-ministre de la Justice, Makhmud Istamov.
L’objectif des autorités est d’intervenir avant que les irrégularités ne provoquent des pertes financières importantes ou ne touchent davantage d’acheteurs. Le représentant du ministère de la Justice a néanmoins précisé que cette disposition vise la collecte illégale de fonds, et non le simple recours aux ressources propres d’un promoteur.
La préparation du texte a mobilisé de nombreux acteurs. Ses modifications ont été coordonnées avec 16 ministères et administrations, ainsi qu’avec des représentants des banques, des entreprises immobilières et des experts internationaux. Les parlementaires ont notamment supprimé plusieurs formulations imprécises qui auraient pu permettre d’imposer aux entreprises des documents supplémentaires sans fondement réglementaire. Des délais de préparation ont également été définis pour les textes d’application associés à plus de dix dispositions.
Reste la question de l’application aux projets existants. Les députés ont choisi de ne pas imposer rétroactivement l’ensemble des nouvelles formalités aux chantiers déjà engagés. Le futur dispositif s’appliquera aux opérations dont le permis de construire sera délivré après son entrée en vigueur.
Cette période transitoire doit éviter de contraindre les entreprises à refaire leurs procédures administratives ou à modifier les contrats déjà signés, avec le risque de ralentir des programmes immobiliers en cours. Les projets utilisant déjà les comptes séquestres au titre du cadre antérieur ne doivent donc pas être confondus avec ceux qui seront soumis à toutes les nouvelles obligations.
Après le vote du 10 novembre 2026, plusieurs étapes restent à franchir avant que ce cadre soit pleinement applicable. Le Sénat doit encore se prononcer, le président signer le texte et les dispositions correspondantes entrer en vigueur conformément au calendrier légal. C’est à partir de cette échéance que les futurs projets concernés devront respecter les nouvelles exigences de financement, de transparence et de protection des acquéreurs.