Au Kirghizstan, les promoteurs immobiliers ne peuvent plus vendre ni faire la publicité de logements dont les fondations ne sont pas terminées. Cette nouvelle restriction entend protéger les acquéreurs contre les programmes qui ne voient jamais le jour. Car derrière l’essor de la construction, des milliers de Kirghizstanais attendent toujours des appartements pour lesquels ils ont déjà versé de l’argent.
Logements au Kirghizstan : la fin des ventes dès le terrassement
Au Kirghizstan, les règles du marché immobilier se durcissent. Le ministère de la Construction, de l’Architecture et des Services communaux vient d’annoncer l’interdiction de commercialiser des logements avant l’achèvement de la première phase des travaux. La mesure, décidée par le ministre Nourdan Orountaïev, concerne les appartements, les locaux commerciaux et la publicité des programmes immobiliers. Cette décision intervient dans un contexte particulièrement sensible. Dans le pays, la multiplication des projets résidentiels s’est accompagnée d’une succession de scandales impliquant des promoteurs incapables de tenir leurs engagements. Des milliers de personnes se sont retrouvées privées de leurs économies et des logements qui leur avaient été promis. Plusieurs chantiers restent inachevés, parfois depuis plus d’une décennie.
Au Kirghizstan, le cycle zéro devient obligatoire avant la vente des logements
La nouvelle réglementation fixe une limite précise aux opérations de commercialisation. Désormais, les promoteurs doivent attendre l’achèvement du cycle zéro, une étape qui comprend la réalisation des fondations et de l’ensemble des travaux souterrains. Tant que cette phase n’est pas terminée, les appartements ne peuvent être proposés à la vente, précise le ministère de la Construction.
La restriction va bien au-delà de la simple signature d’un contrat de vente. Elle interdit également aux entreprises de conclure des accords de participation financière à la construction, des avant-contrats et toute autre convention permettant de collecter des fonds auprès de particuliers ou de personnes morales pour financer un immeuble qui n’a pas franchi ce premier stade. Le dispositif cherche ainsi à empêcher les promoteurs de mobiliser prématurément l’argent de leurs futurs clients.
Autre changement important, la publicité des programmes concernés est également prohibée. Les entreprises ne peuvent donc plus promouvoir auprès du public des logements situés dans des bâtiments dont les fondations et les travaux souterrains restent inachevés. Une disposition qui vise directement les pratiques de précommercialisation, lorsque des appartements sont proposés alors que le chantier n’en est encore qu’au terrassement.
Le contrôle de ces nouvelles obligations revient au Département de supervision publique de l’architecture et de la construction. Ses agents sont chargés de repérer les ventes, les campagnes publicitaires et les collectes de fonds contraires aux prescriptions ministérielles. Des actions de sensibilisation ont déjà été engagées auprès des responsables des entreprises immobilières, avertis des conséquences d’éventuelles infractions.
Pour les pouvoirs publics, il s’agit avant tout de réduire l’exposition financière des acquéreurs. Le principe est simple : un promoteur doit désormais démontrer que son chantier a franchi une étape matérielle déterminée avant de pouvoir solliciter l’argent de nouveaux acheteurs. Cette obligation ne garantit toutefois pas la livraison d’un appartement. Elle écarte une partie des risques liés au démarrage des projets, sans supprimer ceux qui peuvent apparaître au cours des phases suivantes.
Des fonds versés pour des logements jamais livrés
Le durcissement des règles répond à une situation devenue préoccupante pour les autorités kirghizes. Au fil des dernières années, la progression du secteur immobilier s’est accompagnée de litiges entre entreprises de construction et acheteurs. Certains promoteurs ont interrompu leurs travaux après avoir encaissé des paiements. D’autres ont livré des bâtiments dont la situation administrative empêchait l’occupation régulière. Plusieurs affaires ont débouché sur des enquêtes pour escroquerie, des arrestations et des saisies de biens.
Le problème est suffisamment important pour avoir été évoqué devant le parlement. Le 14 octobre 2026, le ministre Nourdan Orountaïev a indiqué qu’environ vingt immeubles résidentiels demeuraient problématiques au Kirghizstan. Il a expliqué que les autorités avaient initialement recensé plus de deux cents bâtiments en difficulté et qu’environ cent quatre-vingt-dix dossiers avaient depuis trouvé une solution.
Ces chiffres doivent néanmoins être distingués du nombre d’immeubles abandonnés. Une partie des bâtiments concernés avait effectivement été construite, mais ne disposait pas de l’ensemble des autorisations nécessaires à leur mise en service. « Les propriétaires avaient achevé les bâtiments par leurs propres moyens, mais ne parvenaient pas à obtenir les documents nécessaires. Désormais, ces immeubles ont été mis en service », a expliqué Nourdan Orountaïev.
Derrière ces régularisations, plusieurs contentieux restent particulièrement lourds. Le ministre a notamment évoqué le cas de Doolot Kouroulouch, une société de construction visée par les plaintes de 1.400 participants au financement de ses projets immobiliers. Ces acheteurs dénonçaient l’impossibilité d’obtenir les appartements attendus. La situation avait pris une ampleur telle que le ministère de la Construction est intervenu directement dans l’entreprise.
Selon Nourdan Orountaïev, le ministère est entré au capital de Doolot Kouroulouch afin de contribuer à la reprise des opérations. Des investissements équivalant à environ 22,4 millions d’euros ont été mobilisés pour relancer les travaux. Les autorités ont annoncé une perspective de livraison dans les années suivantes, sans qu’un calendrier définitif soit établi dans les informations consultées.
Les difficultés ne se limitent pas à cette société. Lors de son intervention parlementaire, le ministre a également mis en cause la gestion des fonds destinés à la construction par les responsables d’Emakom. De l’argent destiné à certains projets aurait été employé à d’autres fins. Les immeubles concernés se situent notamment à Bichkek, Och et Manas. Il s’agit d’accusations formulées par le ministre, et non d’une responsabilité pénale établie par les éléments disponibles.
Après le cycle zéro, comment protéger les fonds des acquéreurs ?
Au-delà des nouvelles restrictions commerciales, le gouvernement cherche désormais à résoudre les dossiers existants. Le ministère de la Construction envisage ainsi de placer certaines entreprises sous administration externe afin de débloquer les opérations immobilières. Cette possibilité a été annoncée à la suite des inspections du 31 octobre 2026. Elle s’accompagne de l’intention de transmettre des dossiers aux forces de l’ordre pour examiner d’éventuelles infractions et les manquements contractuels des sociétés concernées.
Les solutions envisagées varient cependant selon les chantiers. Rue Jibek-Jolou, les acheteurs souhaitent reprendre eux-mêmes la maîtrise des travaux. Nourdan Orountaïev a demandé à ses services d’accélérer les démarches documentaires et de leur apporter une assistance juridique. Parallèlement, les autorités examinent la possibilité de retirer sa licence à Expert Stroy et de l’inscrire sur une liste noire. Aucune décision définitive de retrait n’était annoncée dans les informations consultées.
Rue Mitchourina, l’option défendue par le ministère repose davantage sur une intervention publique. Les acquéreurs doivent d’abord se mettre d’accord sur le principe d’une reprise des travaux avec l’aide de l’État. Leur consentement conditionnerait ensuite l’introduction d’une administration externe dans les entreprises concernées. Les autorités assurent que leur objectif n’est pas de tirer un bénéfice commercial de cette opération.
À Kok-Jar, la recherche d’un investisseur constitue une autre piste. Pour l’immeuble de la rue Kouïroutchouk, Nourdan Orountaïev a proposé de transférer le projet sous la responsabilité du ministère afin de rechercher de nouveaux financements. Les participants à l’opération ont accueilli favorablement cette possibilité et déclaré vouloir formaliser leur accord par écrit. Le transfert reste donc une démarche envisagée, et non une reprise définitivement réalisée.
Cette succession d’interventions souligne les limites de la nouvelle interdiction. Empêcher la collecte de fonds avant la réalisation des fondations peut réduire les risques liés aux projets les moins avancés. En revanche, le franchissement du cycle zéro ne règle pas les problèmes de financement susceptibles de survenir ensuite. Les situations recensées à Bichkek montrent que des sociétés peuvent rencontrer des difficultés longtemps après le démarrage des travaux, laissant leurs clients sans calendrier fiable de livraison.
Les autorités n’ont pas encore communiqué de dates précises pour la reprise et la mise en service des six opérations inspectées. Les décisions concernant les administrations externes, les transferts éventuels de projets et la recherche d’investisseurs doivent encore être précisées. Pour les acquéreurs ayant déjà engagé leurs économies, ces arbitrages détermineront les conditions dans lesquelles les chantiers pourront reprendre et les appartements être enfin livrés.
Illustration www.magnific.com.