Au Kazakhstan, le rêve immobilier se pare de nouvelles promesses. Mais derrière l’annonce d’un énième programme d’accession à la propriété, que faut-il réellement comprendre ? Une bouffée d’air pour les ménages… ou un ballon-sonde pour les promoteurs ?
Lancement du programme Orda Aimaq : un prêt immobilier calibré pour l’accession risquée
Depuis le 7 avril 2025, un nouveau dispositif de prêt immobilier fait son entrée dans le paysage kazakhstanais. Baptisé « Orda Aimaq », il se veut la réponse à un double enjeu : relancer l’offre de logements en construction tout en donnant accès à la propriété à une frange élargie de la population. Pensé par la Société kazakhstanaise pour le logement et mis en œuvre via la banque Otbasy, ce programme cible les acquéreurs prêts à investir… dans des projets encore sur plans.
Prêt immobilier et logement en chantier : une équation à haut rendement ?
L’essence du programme repose sur un principe : financer uniquement des logements en cours de construction, via un contrat de participation à la copropriété immobilière, équivalent kazakhstanais du contrat de VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). En apparence, rien de nouveau. Sauf que cette fois, aucun dépôt préalable n’est exigé, ni aucune condition liée à la possession antérieure d’un bien immobilier. Une ouverture rare, dans un secteur généralement verrouillé par des critères bancaires drastiques.
Mais qu’on ne s’y trompe pas : l’opération reste encadrée. Pour obtenir un prêt immobilier, le candidat devra justifier d’un apport initial équivalant à 20% du prix du bien. Le plafond d’emprunt est fixé à 75 millions de tenge, soit environ 152.000 euros, avec un taux nominal de 15,9% (et une taux annuel effectif global oscillant entre 17,26% et 22,81% selon la durée et les garanties). Le prêt peut s’étendre sur vingt années au maximum.
La garantie publique KHC : parachute ou écran de fumée ?
Le véritable argument commercial du programme réside dans la garantie fournie par la Société kazakhstanaise pour le logement. En clair : si le promoteur fait faillite, ou si la construction ne va pas à son terme, la KHC prend le relais et assure la livraison du bien. De quoi rassurer les futurs propriétaires ? À première vue, oui.
Dans un entretien accordé à Informburo.kz le 2 avril 2025, un porte-parole de la Société kazakhstanaise pour le logement affirme : « La garantie protège chaque participant contre les interruptions de chantier et sécurise l’intégralité de l’investissement initial ». Une déclaration qui souligne l’ambition étatique de restaurer la confiance dans un secteur miné, ces dernières années, par des faillites en cascade.
Mais cette garantie a un coût : les prix affichés restent tributaires du marché du neuf. Même si le gouvernement assure que les logements en phase de construction seront proposés à des tarifs inférieurs, cette affirmation reste, pour l’instant, peu documentée.
Prêt immobilier à la kazakhe : un secteur en mutation sous haute surveillance
Ce n’est pas la première incursion de la Banque Otbasy sur le terrain du prêt immobilier subventionné. Dès mars 2025, le programme « Nauryz jumisker » ciblait déjà les professions techniques et ouvrières. Et la seconde moitié de l’année verra le lancement de deux autres dispositifs : « Oumay », à destination des femmes, et une « Prêt vert », centrée sur les logements énergétiquement performants. Sans oublier la poursuite du vieux programme « 7-20-25 », désormais partiellement intégré aux mécanismes d’Otbasy.
Le secteur vit donc une accélération réglementaire, accompagnée d’une multiplication des dispositifs spécialisés. Cette fragmentation, si elle répond à des besoins ciblés, soulève aussi une question : à quel moment cessera-t-on d’empiler les programmes pour traiter la racine du problème, à savoir la flambée des prix de l’immobilier ?
Une politique du logement en chantier : entre promesse et pression
Le lancement d’« Orda Aimaq » illustre bien l’ambiguïté de la politique immobilière actuelle au Kazakhstan. D’un côté, l’État prend le relais du marché pour garantir l’accès au logement. De l’autre, il continue de promouvoir un modèle fondé sur la dette à long terme, dans un contexte économique incertain.
À noter que les informations officielles sur les projets disponibles, les conditions précises et les contacts des conseillers sont centralisées sur le portail orda.homeportal.kz, portail géré par la Société kazakhstanaise pour le logement. Les candidatures, elles, s’effectuent exclusivement via la banque Otbasy.
La suite ? Elle dépendra, comme toujours, du taux de conversion entre annonces politiques et chantiers effectivement livrés. Car un prêt immobilier, aussi séduisant soit-il sur le papier, ne construit pas à lui seul un toit.